השבחת נכסים: טיפים למשקיעים מתחילים

התחום הנדל"ני הוא תחום גדול ורחב, וכמו תחומים אחרים, אף הוא נתון לטרנדים, מגמות ופיקים שונים בפופולאריות שלו. יחד עם זאת, ניתן לומר, כי רכישת נכס נדל"ני לצורך השקעה, הייתה מאז ומתמיד אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים, גם בשנים בהן השקעות מסוגים אחרים היו ה"מיינסטרים" שבמוקד התעניינותם של המשקיעים. יחד עם זאת, בשל ריבויים של הנכסים העומדים למכירה / השכרה ברחבי הארץ, רף מצבם של הנכסים המוצעים עלה בצורה משמעותית, והשבחתם הינה פועל יוצא של תחרות זו. אם כן, מהי השבחה, ומה אתם צריכים לדעת בנוגע אליה?

מהי השבחת נכס להשקעה?

להבדיל ממצבים בהם אדם רוכש דירה לצורך מגורים, כאשר אדם רוכש נכס לצורך השקעה, מה שמעניין אותו, בשורה התחתונה הוא – כמה הוא יוכל להרוויח מהשקעה זו. בין אם המדובר בדירה המיועדת להשכרה או בדירה שנרכשת כיום על מנת להימכר בעתיד כשערכה גבוה יותר, מדובר ברווח, כסף. אבל, היות ומדובר בהשקעה, משקיע הרוכש נכס נדל"ני לוקח סיכון בעצם כניסתו לעסקה מסוג זה, כשהתגמול על הסיכון שנטל הוא הרווח שבסופה של העסקה (בעת מכירת הדירה) או הרווח החודשי שלאורכה (במקרים של נכסים להשכרה, למשל). השבחת נכס להשקעה יכולה להקטין את הסיכון ולהגדיל את הסיכוי לרווחים, ולכן, היא נחשבת כיום לאמצעי נפוץ בידי מי שרוצה למקסם את סיכויי הרווח שלו.

השבחת נכס פסיבית

ישנן סיבות רבות ושונות לכך שערכו של נכס עולה, בין אם הוא מוצע למכירה ובין אם הוא מוצע בשכר דירה חודשי. את הסיבות הרבות, ניתן לחלק לשתי אסטרטגיות השבחת נכס עיקריות – פסיבית ואקטיבית. אחד מהגורמים העיקריים לעליית ערכו של נכס, היא שיפורים ושיפוצים המתבצעים בשכונה או באזור בו ממוקם הנכס. פרויקטי התחדשות עתידיים, למשל, יכולים לגרום לכך שתרכשו נכס במחיר נמוך בשל מיקומו (למשל, בשכונת מצוקה) ולאחר סיומו של הפרויקט, ערכו של הנכס יוכפל פי כמה. זוהי השבחת נכס פסיבית, שההצלחה בה תלויה ביכולת שלכם לצפות מגמות קיימות עוד לפני שהפרויקטים מתחילים להתגבש. בזמן שהפרויקטים בתחילתם או בעיצומם, סביר להניח כי המשקיעים האחרים כבר התבססו באזור.

השבחת נכס אקטיבית

במרבית המקרים, כאשר מדובר על השבחת נכס, מדובר על השבחה אקטיבית, כזו הדורשת פעולות שיפוצו של הנכס, עיצובו מחדש, החלפת אינסטלציה וסניטציה וכן הלאה. לעיתים הפיכתו של הנכס שנרכש מדירת שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים על ידי חלוקה מחדש, אף היא יכולה לשפר את המיצוב של ערכו בשוק, ולגרוף רווחים נאים לכיסו של המשקיע החכם. כאן, יש לשים לב כי למרות מהירותה האפקטיבית של השקעה זו יחסית להשקעה הפסיבית, אם לא תתכננו מראש (ונכון) את היקף השיפוץ הרצוי, אתם עלולים למצוא את עצמכם בהפסד ולא ברווח, כפי שתכננתם.

 

השארת תגובה